Terrain à vendre
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Ce qu’il faut savoir pour bien choisir un terrain constructible

Quel est le prix d’un terrain constructible ?

Terrain à vendre

Après avoir bien réfléchi, vous avez décidé de bâtir votre propre maison. Pour commencer, vous devez d’abord chercher le terrain idéal à construire. De nos jours, trouver un terrain constructible parfait n’est pas une mince affaire.

Si vous envisagez ce projet, il est aussi important de se renseigner sur le prix du terrain. En effet, son coût représente une partie non négligeable de votre budget. Pour vous aider, cet article vous informe sur la valeur du m2 en fonction de vos besoins.

 

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Par définition, un terrain constructible est un terrain sur lequel vous pouvez ériger une maison. Il arrive à supporter des constructions neuves et ne présente aucun risque. Le terrain respecte les règles de l’urbanisme et répond aux spécifications du Plan de Logement Urbaine (PLU). Pour être plus clair, c’est un terrain sur lequel vous pouvez entamer un chantier et qui à la fin débouchera sur l’édification d’une maison ou un immeuble.

Les caractéristiques d’un terrain à bâtir

  • Un terrain constructible est une parcelle apte à recevoir une ou plusieurs constructions neuves. Pour être considéré comme tel, il doit donc répondre à différents critères.
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  • Les conditions nécessaires à la notion de constructibilité sont les suivantes :
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  • Le terrain doit avoir les capacités physiques de recevoir une construction. La nature du sol et du sous-sol doit permettre de créer des fondations solides, capables de supporter le poids du bâtiment tout en assurant la sécurité des occupants.
  • Il doit, en outre, être déjà viabilisé ou en mesure de l’être. Sa localisation doit donc permettre un raccordement au réseau électrique, téléphonique et d’assainissement, si nécessaire. Il doit, par ailleurs, pouvoir bénéficier d’un accès à l’eau potable et disposer d’une voie d’accès carrossable qui soit capable de supporter les allées et venues des engins de chantier liés à la construction.
  • Le terrain doit également être autorisé juridiquement à recevoir une construction. Ce critère est défini par le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune et dépend de la zone dans laquelle se situe le bien.
  • Si toutes les conditions sont réunies, le terrain est constructible. Mais, attention ! Un terrain constructible peut ne pas être en mesure d’accueillir votre projet de construction. Il est donc primordial de consulter le plan local d’urbanisme (à défaut le POS ou la carte communale) et de demander un certificat d’urbanisme. Pour en savoir plus sur les possibilités de construction sur une parcelle donnée, nous vous invitons à lire notre article sur le calcul de la constructibilité d’un terrain.

 

Pour quelles raisons doit-on se renseigner sur le prix d’un terrain constructible ?

Le premier réflexe des personnes qui veulent construire une maison est de se renseigner sur le prix de la construction. Ils oublient souvent de demander le coût réel du terrain à construire alors que le budget d’achat du terrain est largement plus important que le coût de la construction de la maison.

Il faut savoir que le prix d’achat d’un terrain à construire représente entre 20 à 60 % du budget total si vous voulez bâtir dans l’une des régions françaises. Vous devez prévoir encore plus à proximité des grandes villes, car les terrains constructibles sont particulièrement coûteux.

 

De quoi dépend le prix au md’un terrain constructible ?

 

Le prix d’un terrain constructible peut varier en fonction des critères suivants :

  • La région
  • La surface totale du terrain
  • L’orientation du terrain et son ensoleillement
  • La forme du terrain
  • La proximité d’infrastructures
  • La végétation
  • La proximité de réseaux et de routes

Il est tout à fait impossible de définir la valeur d’un terrain si vous n’avez pas d’idées précises, notamment en termes de localisation géographique. D’ailleurs, le prix des terrains à bâtir sur le territoire français est en constante augmentation.

C’est le cas des lieux qui se trouvent à proximité des grandes villes. À cet endroit, l’offre en terrain est bien inférieure à la demande, cela entraîne automatiquement une augmentation du prix du mètre carré.

  • Estimations du prix du m2

Comme il a été dit plus haut, le budget à prévoir lorsque vous désirez acheter un terrain est variable. Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas faire quelques estimations, à titre indicatif.

  • Terrain constructible

En moyenne, le prix d’un terrain constructible au m2 est à partir de 140 euros. Cette estimation date de 2017. Il s’agit d’un budget moyen ce qui implique qu’il peut coûter encore plus cher ou nettement moins cher. Les experts considèrent qu’un terrain constructible peut valoir entre 20 et plus de 800 euros le m2.

Faites tout de même attention de ne pas confondre ces deux termes : un terrain constructible et un terrain viabilisé (raccordé aux différents réseaux d’eau, de communication et d’électricité). Sachez qu’un terrain constructible n’est pas forcément viabilisé.

 

La différence entre un terrain à bâtir et un terrain constructible

La différence entre terrain à bâtir et terrain constructible est relativement floue. La plupart des gens considèrent même ces deux notions comme étant synonymes.

Il existe cependant deux distinctions notables :

Un terrain à bâtir est obligatoirement nu (hormis les bâtiments impropres à un usage quelconque, comme les ruines) alors qu’un terrain constructible peut déjà comporter une ou plusieurs constructions.

Un terrain constructible n’est pas nécessairement viabilisé, contrairement à un terrain à bâtir.

Les terrains groupés, ou en lotissement, sont systématiquement livrés prêts à bâtir (vous pouvez le vérifier rapidement par la présence d’un coffret technique en limite de parcelle). À l’inverse, les terrains dits “isolés”, vendus en diffus directement par des propriétaires ne sont pas toujours viabilisés.

Cela a un impact sur le prix étant donné que les travaux de viabilisation non réalisés devront être supportés par l’acquéreur. Selon la localisation du terrain sur la commune, les prix varient généralement entre 800 à 1 000 € HT par logement en habitat collectif.

Avant tout achat, il est donc conseillé de bien se renseigner sur la nature du terrain à vendre afin de prévoir, le cas échéant, le budget nécessaire à la viabilisation.

 

Ce qu’il faut savoir pour bien choisir un terrain constructible

Vous vous demandez sûrement comment faire pour choisir un terrain à bâtir ?

Pas de panique, voici les critères importants à prendre en compte qui répond à cette question.

  • L’emplacement géographique

Avant d’entamer la première visite de n’importe quel terrain, vous devez d’abord délimiter une zone de recherche en fonction de la qualité de vie de la commune ou du quartier et du coût moyen des terrains constructibles.

Il faut estimer le temps que vous mettrez pour aller au travail, sur les lieux de loisir, chez vos parents, vos amis, ou pour accéder aux services de proximité. Prévoyez toujours le futur et l’avenir des membres de votre famille. Pensez aussi à la facilité de se garer dans le quartier dans la journée comme en soirée sans oublier la qualité de l’environnement.

La première chose que vous devez faire est de budgétiser approximativement la construction de votre maison. Si vous n’avez que 20 000 euros pour acheter un terrain, inutile de chercher dans une zone où les terrains coûtent aux alentours de 100 euros/m2.

  • Le voisinage

Quand vous faites votre visite, examinez les potentielles nuisances qu’elles soient visuelles, sonores ou olfactives. Inspectez les parcelles du voisinage. N’oubliez pas de vérifier la présence des exploitations agricoles ou industrielles à proximité. En l’absence d’agent immobilier ou du vendeur, essayez de discuter avec les voisins pour avoir plus de renseignements.

  • L’exposition du terrain

L’un des premiers critères lorsqu’une personne choisit un terrain constructible est sans aucun doute son exposition. Si le terrain est en pente, privilégiez un terrain orienté vers le Sud. Un terrain orienté à l’Est est peu lumineux à la tombée de la nuit tandis qu’un terrain orienté à l’Ouest sera peu lumineux le matin.

Vérifiez s’il n’y a pas de montagnes, d’immeubles ou de végétations à feuilles persistantes qui cachent le soleil durant l’hiver. Il est également important que vous vous renseigner sur les différents vents qui existent dans la région, s’ils sont froids, humides, forts, etc.

  • L’accès au terrain

La manière dont les parcelles seront disposées modifiera l’accès à votre maison ainsi que son confort. Plus la distance entre la voie publique et l’emplacement de la maison est importante, plus le coût des voiries et réseaux privés le sera aussi. Si jamais, il y a un fossé, il faudra payer son busage. De même pour un trottoir ou un talus. Tous ces éléments engendreront un surcoût à votre projet.

  • La nature du terrain

Un sol humide et imperméable a besoin d’un drainage, de rétention des eaux de pluies ou encore d’assainissement individuel. Le prix des fondations sera variable. S’il existe des arbres autour du terrain, il faudra les enlever. Vous devez dessoucher les végétations qui sont sur l’emprise de la construction. N’hésitez pas à demander au vendeur si son terrain est fauché ou débroussaillé.

  • La topographie du terrain

Ce critère joue un rôle important qui va le plus influencer le coût de la construction. Achetez un terrain qui n’est pas restreint ou biscornu, car vous risquez de dépenser de l’argent en faisant appel à architecte ou une autre personne spécialiste. Par ailleurs, un terrain en pente engendre un surcoût de construction puisqu’il faut faire des travaux de terrassement, de murs de soutènement, de drainage, etc. Sachez qu’une pente au-delà de 10 % augmentera le prix de la construction.

  • Les risques naturels et technologiques

L’accident naturel le plus fréquent est le risque d’inondation. Un petit ruisseau peut se transformer en un cours d’eau destructeur. Il existe des terrains constructibles qui présentent une partie inondable. Dans ce cas, vous devez consulter le règlement du PPRO mentionnant les aménagements possibles en zone inondable. Dans les zones littorales ou montagneuses, il y a encore d’autres risques spécifiques.

Les risques technologiques sont liés aux activités industrielles des établissements classés SEVESO. Pour éviter ses catastrophes imprévisibles, le vendeur devrait vous donner un ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques).

  • Les réseaux disponibles et la viabilisation

En principe, tous les terrains qui ne peuvent pas être desservit par l’eau potable, l’électricité et les télécoms sont non constructibles. Ces critères doivent être disponibles sur une voie publique à proximité. Les réseaux souvent disponibles sont : l’assainissement collectif, le gaz et rarement un réseau séparatif pour les eaux de pluie.

Ainsi, lorsque vous décidez d’acheter un terrain constructible, il doit avoir forcément ces trois réseaux aux alentours. Cela signifie que votre terrain est viabilisé. Sachez tout de même qu’un terrain déjà viabilisé coûte plus cher qu’un terrain non viabilisé. Si vous devez réaliser ce type de travaux, comptez entre 5 000 à 10 000 euros.

Comment savoir si un terrain est constructible ?

Si vous souhaitez acheter un terrain en vue d’y faire construire une maison, voici les quelques démarches à effectuer pour vous assurer de la faisabilité de votre projet :

– Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) : il permet de connaitre la destination autorisée des sols et les modalités de construction.

– La carte communale : vous saurez ainsi dans quelle zone (urbaine, à urbaniser, à protéger…) se trouve la parcelle

– Le certificat d’urbanisme : ce document permet de vérifier les taxes appliquées au terrain, les limitations au droit à la propriété, les règles d’urbanisme, ainsi que les raccordements existants.

– Le cadastre : en demandant un relevé cadastral, vous connaitrez les limites exactes de la parcelle.

Tous ces documents peuvent être demandés dans la mairie dont dépend le terrain.

Certaines démarches peuvent également être réalisées en ligne.

Il est aussi souvent nécessaire de faire appel à des spécialistes pour sonder le terrain et déterminer sa capacité physique à supporter la construction.

 

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